Apport personnel : à quoi il sert au-delà des frais

On répète souvent que l'apport personnel doit couvrir les frais de notaire et de garantie. C'est vrai, mais ce n'est qu'une partie de son rôle : un apport plus élevé change aussi la façon dont la banque regarde le dossier.

Le premier rôle : les frais annexes

Les frais de notaire (plus élevés dans l'ancien que dans le neuf), les frais de garantie et les frais de dossier ne sont, sauf exception, pas financés par le crédit lui-même. Un apport qui les couvre évite d'emprunter plus que la valeur du bien.

Le second rôle : le taux d'effort et la durée

Un apport plus élevé réduit le montant emprunté, donc la mensualité, donc le taux d'effort pour un même revenu. Il peut permettre de rester sous le plafond de 35 % sans allonger la durée jusqu'à 25 ans, ou de dégager une marge de reste à vivre plus confortable.

Le troisième rôle : la lecture du risque par la banque

Un apport, au-delà de son montant, dit quelque chose de la capacité d'épargne du foyer. Deux dossiers au même taux d'effort ne sont pas lus de la même façon selon qu'ils portent 5 % ou 20 % d'apport : ce n'est pas un critère chiffré publié par les banques, mais un facteur régulièrement observé dans l'instruction des dossiers.

Un même apport se présente différemment selon la banque visée et le type de bien. Comparer plusieurs établissements permet de savoir où il pèse le plus.