Taux d'endettement et reste à vivre : deux limites, pas une

Deux dossiers au même taux d'endettement n'ont pas le même risque pour la banque. Le taux d'endettement mesure une proportion ; le reste à vivre mesure une somme. Confondre les deux fait mal lire un refus.

Ce que mesure le taux d'endettement

Le taux d'endettement, ou taux d'effort, rapporte l'ensemble des charges de crédit (mensualité du nouveau prêt, assurance comprise, plus les crédits en cours) aux revenus nets du foyer. Depuis le 1er janvier 2022, il est plafonné à 35 % par une décision contraignante du Haut Conseil de stabilité financière, applicable à tous les crédits immobiliers.

Ce que mesure le reste à vivre

Le reste à vivre est la somme qui reste chaque mois une fois la mensualité de crédit payée, rapportée au nombre de personnes du foyer. Il n'est fixé par aucun texte national : chaque banque applique son propre seuil interne, souvent plus strict pour un foyer nombreux ou pour des revenus modestes, même quand le taux d'endettement reste sous 35 %.

Pourquoi les deux limites peuvent se contredire

Un couple à revenus élevés peut dépasser 35 % de taux d'effort et conserver un reste à vivre confortable ; dans les faits, les banques restent prudentes sur ce dépassement, la marge de flexibilité étant limitée. À l'inverse, un foyer à revenus modestes peut rester sous 35 % et se voir refuser le dossier faute de reste à vivre suffisant. Les deux limites s'appliquent ensemble, pas l'une à la place de l'autre.

Présenter un dossier qui anticipe le reste à vivre de la banque visée, pas seulement le taux d'endettement, évite un refus qui semblait pourtant sous les plafonds.