Capacité d'emprunt : ce que la banque calcule avant de vous répondre

Avant de visiter, vous voulez une réponse simple : combien pouvez-vous emprunter. Votre banque, elle, ne prend pas la question dans cet ordre. Elle part de vos revenus, applique un plafond, puis regarde ce qu'il vous reste pour vivre une fois la mensualité payée.

Le taux d'effort, premier filtre

Le taux d'effort rapporte votre mensualité, assurance emprunteur comprise, à vos revenus nets. Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière rend ce plafond contraignant pour les banques : 35 % de vos revenus nets, tous crédits immobiliers confondus. Ce n'est pas une recommandation qu'un établissement peut ignorer s'il le souhaite, c'est une règle qui s'impose à lui, avec une marge de flexibilité limitée sur une fraction de sa production trimestrielle.

Ce plafond s'applique de la même façon si vous achetez pour y vivre ou pour louer. La seule différence tient à la manière dont chaque banque intègre vos loyers futurs dans le calcul.

La durée, second levier

À mensualité égale, allonger votre durée augmente ce que vous pouvez emprunter, et alourdit le coût total de votre crédit. Votre durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans dans deux cas précis : un achat dans le neuf en l'état futur d'achèvement, ou un projet comportant une part significative de travaux avec différé de remboursement.

Le reste à vivre, la limite que le taux d'effort ne voit pas

Deux foyers au même taux d'effort de 33 % n'ont pas la même marge. Un couple à 2 500 € nets mensuels ne conserve pas la même somme, une fois la mensualité payée, qu'un couple à 6 000 €. Votre banque calcule donc aussi un reste à vivre, propre à sa politique interne, et il peut faire refuser un dossier pourtant sous le plafond de 35 %.

C'est pour cela que deux simulateurs en ligne vous donnent rarement le même chiffre : ils appliquent le même taux d'effort, mais pas le même reste à vivre.

Un simulateur vous donne un ordre de grandeur. L'étude de votre dossier complet, avec vos revenus et vos charges réelles, vous donne une réponse qui tient face à une banque.