Capacité d'emprunt : ce que la banque calcule avant de vous répondre

Avant de visiter un bien, vous voulez une réponse simple : combien pouvez-vous emprunter. La banque, elle, ne pose pas la question dans cet ordre. Elle part de vos revenus, applique un plafond, puis regarde ce qu'il vous reste pour vivre une fois la mensualité payée.

Le taux d'effort, premier filtre

Le taux d'effort rapporte la mensualité du crédit (assurance emprunteur comprise) à vos revenus nets. Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière rend ce plafond contraignant pour les banques : 35 % des revenus nets, tout crédit immobilier confondu. Ce n'est pas une recommandation qu'une banque peut ignorer si elle le souhaite : c'est une règle qui s'impose à elle, avec une marge de flexibilité limitée sur une fraction de sa production trimestrielle.

Ce plafond s'applique de la même façon à un achat de résidence principale et à un investissement locatif, la seule différence tenant à la façon dont chaque banque intègre les loyers futurs dans le calcul.

La durée, second levier

À mensualité égale, allonger la durée augmente la capacité d'emprunt, mais alourdit le coût total du crédit. La durée maximale retenue par les banques est de 25 ans, portée à 27 ans dans deux cas précis : un achat dans le neuf en l'état futur d'achèvement, ou un projet comportant une part significative de travaux avec différé de remboursement.

Le reste à vivre, la limite que le taux d'effort ne voit pas

Deux foyers au même taux d'effort de 33 % n'ont pas la même marge : un couple à 2 500 € nets mensuels ne conserve pas la même somme, une fois la mensualité payée, qu'un couple à 6 000 €. C'est pour cette raison que la banque calcule aussi un reste à vivre, propre à sa politique interne, qui peut faire refuser un dossier pourtant sous le plafond de 35 %.

C'est pour cela que deux simulateurs en ligne donnent rarement le même chiffre : ils appliquent le même taux d'effort, mais pas le même reste à vivre.

Un simulateur donne un ordre de grandeur. L'étude d'un dossier complet, avec vos revenus et vos charges réelles, donne une réponse qui tient face à une banque.